El mapa inmobiliario rural en Santa Fe evidencia marcadas diferencias en las cotizaciones de la tierra. Un reciente relevamiento elaborado por el Centro de Estudios y Servicios (CES) de la Bolsa de Comercio de Santa Fe, fundamentado en la clasificación de la Compañía Argentina de Tierras (CAT) e indicadores del INTA, refleja que los valores pueden ser hasta 120 veces superiores de un extremo a otro del territorio provincial, según la aptitud del suelo y el potencial de explotación.
En el extremo superior de la escala se posicionan los departamentos del sur provincial, principalmente Rosario y Constitución, dentro de la denominada Pampa Ondulada Santafesina. Allí, las hectáreas de máxima calidad agrícola (clase 1) se ubican entre los 13.000 y 18.000 dólares. La combinación de alta productividad, ubicación estratégica y una reducida oferta de campos a la venta —ante la preferencia de los propietarios por conservarlos como activo de resguardo económico— sostiene los precios en lo más alto del mercado.
En un peldaño contiguo, dentro de la Cuenca Endorreica del sur santafesino, las hectáreas de aptitud agrícola cotizan entre 9.000 y 15.000 dólares. Hacia el centro-oeste, en la Pampa Llana, los valores promedian entre 7.000 y 12.000 dólares, mientras que en cuencas de arraigo agrícola y lechero como Las Colonias y Castellanos, las propiedades orientadas a la agricultura y el tambo oscilan entre los 7.000 y 14.000 dólares por hectárea.
En la vereda opuesta se sitúan los inmuebles rurales del norte santafesino, predominantemente ganaderos y condicionados por aspectos hidrológicos y anegamientos. En la franja de los Bajos Submeridionales se registran las cotizaciones más bajas del territorio provincial, con valores que parten desde los 150 dólares por hectárea.
Reactivación del sector y el impulso ganadero
El documento del CES da cuenta de un paulatino repunte en la dinámica de transacciones tras un período prolongado de paralización. Esta reactivación responde al reimpulso del negocio ganadero producto de la mejora en el precio de la hacienda en pie, sumado a la escasa disponibilidad de superficies de alta calidad agrícola en el mercado.
El informe expone una relación técnica particular sobre el norte provincial: en determinadas zonas de esa región, la comercialización de dos a cuatro vientres o vacas permite cubrir el costo de una hectárea ganadera, dependiendo del biotipo, condición de reproducción y genética de los animales.
La ecuación cambia sustancialmente en el sur santafesino. En esa franja, destinar hectáreas de óptima aptitud agrícola a la explotación ganadera representa dejar de percibir un margen bruto estimado en torno a los 500 dólares anuales por hectárea, motivo por el cual la ganadería en esa zona queda relegada a lotes de menor aptitud o a planteos intensivos como feedlots y producciones lácteas.
Histórico de valores: dos décadas de oscilaciones
El estudio repasa la trayectoria del mercado inmobiliario rural desde la salida de la convertibilidad en 2001. Tras la devaluación, la hectárea en la zona núcleo cotizaba entre 3.500 y 4.500 dólares, mientras que en el norte provincial oscilaba entre 200 y 500 dólares.
Entre 2003 y 2012 se produjo un ciclo de fuerte valorización impulsado por la adopción masiva de la siembra directa, la biotecnología aplicable al agro y precios internacionales en niveles elevados. En dicho tramo, las tierras más cotizadas del sur alcanzaron picos históricos de entre 18.000 y 20.000 dólares por hectárea.
Posteriormente, desde 2013, el sector atravesó una etapa de retracción en los valores de entre un 15% y un 25% respecto de los máximos históricos, motivada por la presión de los derechos de exportación, las brechas cambiarias y los episodios de sequía prolongada. Actualmente, el mercado muestra señales de recuperación paulatina, afirmado en la demanda de campos ganaderos y en el rol de la tierra de calidad como reserva patrimonial.